Военная ипотека — государственная программа обеспечения военнослужащих жильём, основанная на Федеральном законе №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», принятом в 2004 году. Она позволяет контрактнику купить жильё за счёт государства, не вкладывая собственных денег.

Работает это так: как только военнослужащего включают в накопительно-ипотечную систему, на его именной счёт каждый год поступает взнос из федерального бюджета. Через 3 года участия в НИС контрактник получает право использовать накопленные средства как первоначальный взнос по ипотеке, а государство продолжает ежемесячно погашать кредит, пока военнослужащий проходит службу.

От обычной ипотеки отличие принципиальное: из своего кармана контрактник не платит ни первый взнос, ни ежемесячные суммы. Всё берёт на себя государство через Росвоенипотеку (ФГКУ «Росвоенипотека» — подведомственная организация Министерства обороны).

Семейное положение, наличие другого жилья и регион прописки роли не играют. Это право военнослужащего, а не помощь нуждающимся.

Участвовать в НИС вправе военнослужащие, проходящие службу по контракту. В реестр их включают либо автоматически, либо по рапорту — в зависимости от категории:

Обязательное включение (автоматически):

• Офицеров, которым первое воинское звание присвоили после 1 января 2005 года
• Прапорщиков и мичманов включают, если первый контракт они подписали после 1 января 2005 года и отслужили не меньше трёх лет

Добровольное включение (по рапорту):

• Солдат, сержантов, старшин и матросов включают после подписания второго контракта — либо первого, если он заключён после 18 марта 2014 года в Крыму или Севастополе
• Офицеры, которым звание присвоили до 2005 года
• Прапорщики и мичманы, чей первый контракт заключён до 2005 года

Чтобы войти в систему добровольно, нужно подать рапорт командиру части. Его рассматривают десять рабочих дней, после чего военнослужащего вносят в реестр участников НИС.

Контрактников, подписавших контракт для участия в специальной военной операции, включают в НИС на общих основаниях. При этом время участия в СВО идёт в выслугу по льготному счёту, день за два, что ускоряет накопление стажа, нужного для использования средств.

Величину ежегодного накопительного взноса определяет федеральный закон о бюджете, и каждый год её индексируют с учётом инфляции:

• 2021 — 299 081 ₽
• 2022 — 311 045 ₽
• 2023 — 349 614 ₽
• 2024 — 355 540 ₽
• 2025 — 395 370 ₽
• 2026 — 411 185 ₽

Взнос начисляют ежемесячно равными частями — в 2026 году это 34 265 ₽ в месяц. Деньги поступают на именной накопительный счёт участника НИС и инвестируются через управляющие компании ради дополнительного дохода.

За три года участия в НИС — минимальный срок до возможности воспользоваться деньгами — набегает около 1 230 000 ₽. В большинстве регионов этого хватает на первоначальный взнос по ипотеке.

За десять лет участия накопления вместе с инвестиционным доходом могут перевалить за 4 500 000 ₽, а за двадцать лет — за 10 000 000 ₽.

НДФЛ с накоплений не берут. Деньги на именном счёте остаются государственными, пока у военнослужащего не появится право ими распорядиться.

Предельная сумма целевого жилищного займа определяется возрастом военнослужащего и тем, сколько ему осталось служить до предельного возраста.

Считают так: Росвоенипотека берёт размер ежемесячного накопительного взноса и умножает его на число месяцев, оставшихся военнослужащему до пятидесяти лет — предельного возраста для большинства категорий. Чем моложе контрактник, тем больше выходит сумма.

Посчитаем на примере при взносе 34 265 ₽ в месяц в 2026 году:

• Возьмём контрактника 25 лет: до пятидесятилетнего рубежа у него 25 лет, то есть 300 месяцев. Предельный ЦЖЗ составит примерно 10 280 000 ₽
• Контрактнику 35 лет до пятидесятилетия остаётся 15 лет, или 180 месяцев. Предельный ЦЖЗ составит около 6 168 000 ₽
• Контрактнику 40 лет до пятидесяти остаётся 10 лет, то есть 120 месяцев. Предельный ЦЖЗ будет порядка 4 112 000 ₽

Если жильё стоит дороже, чем предельный заём вместе с накоплениями, контрактник вправе добавить свои деньги, материнский капитал либо взять дополнительный гражданский кредит.

Условия кредита по военной ипотеке:

• Ставка колеблется от 6,5% до 10% годовых в зависимости от банка и в среднем ниже рыночной
• Первоначальный взнос начинается с 15–20% и вносится из накоплений на именном счёте
• Кредит выдают до наступления пятидесяти лет — это предельный возраст пребывания на военной службе
• Ежемесячный платёж вносит государство из средств НИС

Деньги НИС разрешено пустить на покупку разного жилья:

• Квартиру в новостройке берут у аккредитованного застройщика по договору долевого участия
• Квартиру на вторичном рынке покупают у физического либо юридического лица
• Жилой дом с земельным участком
• Таунхаус / часть жилого дома
• Можно взять земельный участок и построить на нём дом, используя ЦЖЗ вместе с ипотечным кредитом

Главное преимущество в том, что покупать жильё разрешено в любом регионе страны, независимо от места службы. Контрактник из Хабаровска может взять квартиру в Москве, Краснодаре или Севастополе.

Ограничения:

• Нельзя купить жильё за рубежом
• Коммерческую недвижимость купить не получится
• Тратить средства НИС на ремонт или переустройство уже имеющегося жилья запрещено
• Жильё не должно числиться аварийным и обязано отвечать требованиям банка

На деле большинство участников НИС берут квартиры в новостройках крупных городов — Краснодара, Ростова-на-Дону, Санкт-Петербурга, Подмосковья, Калининграда. Там соотношение цены и качества жилья выгоднее всего.

Военную ипотеку получают в несколько этапов:

1. Попасть в реестр НИС. Для добровольного включения подают рапорт командиру части, остальным достаточно убедиться, что их внесли автоматически. Затем нужно получить уведомление о регистрации в системе.

2. Подождать три года — это минимальный срок участия в НИС, после которого можно распоряжаться деньгами. За это время на именном счёте собирается сумма для первоначального взноса.

3. Получить свидетельство участника НИС. Для этого подают рапорт на выдачу документа о праве на целевой жилищный заём. Свидетельство действительно полгода, и за этот срок нужно выбрать жильё и оформить сделку.

4. Выбрать жильё и банк. Нужно подобрать объект недвижимости и банк, работающий с военной ипотекой. В программе участвует большинство крупных банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, Банк «Дом.РФ» и другие.

5. Оформить сделку: заключить кредитный договор с банком, договор целевого жилищного займа с Росвоенипотекой и договор купли-продажи либо долевого участия. После этого право собственности регистрируют в Росреестре.

6. Погашать кредит. Росвоенипотека ежемесячно переводит в банк деньги из накопительного взноса участника НИС, и контрактник не тратит на это ни рубля собственных средств.

От подачи рапорта до заселения проходит от трёх до шести месяцев — и это не считая трёх лет участия в НИС.

Участникам специальной военной операции программа НИС даёт дополнительные преимущества:

Ускоренное включение в НИС. Подписавших контракт для участия в СВО вносят в реестр на общих основаниях, но льготный подсчёт выслуги — день в зоне СВО за два — позволяет набрать стаж быстрее.

Дополнительные накопления. Время участия в боевых действиях учитывают при расчёте дополнительных взносов. Участники СВО, имеющие статус ветерана боевых действий, вправе рассчитывать на дополнительные меры государственной поддержки при покупке жилья.

Право воспользоваться деньгами при увольнении. Если контрактника уволили из Вооружённых Сил по состоянию здоровья после ранения или контузии, полученных на СВО, право на накопления НИС и дополнительные средства за ним сохраняется независимо от того, сколько он пробыл в системе.

Списание долга. При увольнении по льготным основаниям — по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями или по достижении предельного возраста — и выслуге от десяти лет задолженность по целевому жилищному займу перед Росвоенипотекой списывают. Жильё остаётся в собственности военнослужащего.

Сочетание с единовременными выплатами. Военная ипотека не отменяет права на единовременные суммы — федеральные 400 000 ₽, региональную и муниципальную. Контрактник может состоять в НИС и получать все положенные выплаты одновременно.

Что станет с военной ипотекой при увольнении, определяют его причина и выслуга лет:

Льготное увольнение — при выслуге от 20 лет, по ОШМ, состоянию здоровья или предельному возрасту:

• Долг по ЦЖЗ перед Росвоенипотекой списывают
• Жильё целиком переходит в собственность
• Если ипотека не закрыта, остаток придётся гасить самому, правда, по льготной ставке
• Выслужив 20 лет и больше, человек получает право на дополнительные средства — разницу между причитающейся суммой и тем, что реально накопилось

Увольнение по собственному желанию при выслуге меньше 20 лет:

• Всю сумму ЦЖЗ придётся вернуть государству в течение десяти лет
• Оставшуюся часть ипотечного кредита придётся выплачивать самому по рыночной ставке
• Квартира остаётся вашей, но обременение на ней двойное — со стороны банка и Росвоенипотеки

Увольнение по НУК, то есть за несоблюдение условий контракта:

• Как и при увольнении по собственному желанию, средства придётся вернуть полностью
• Самый невыгодный для военнослужащего вариант

Выслуга от 10 до 20 лет при увольнении по льготному основанию:

• Средства ЦЖЗ возврату не подлежат
• Полагаются допсредства — дополнительные накопления до достижения двадцатилетнего стажа
• Остаток ипотечного кредита гасится по льготной ставке

Гибель либо инвалидность при исполнении обязанностей:

• Все долги перед Росвоенипотекой и банком списывают
• Жильё достаётся семье в собственность без всяких обременений
• Семье полагаются дополнительные выплаты и компенсации

Военную ипотеку разрешено сочетать с другими государственными программами:

• Материнский капитал разрешено направить на увеличение первоначального взноса или на частичное погашение ипотеки. В 2026 году суммы такие: 728 922 ₽ на первого ребёнка, 963 243 ₽ на второго, если за первого капитал не оформляли, и доплата 234 321 ₽ за второго ребёнка тем, кто уже получал за первого
• Многодетным полагается жилищная субсидия: семьям с тремя и более детьми дают ещё 450 000 ₽ на погашение ипотеки
• Гражданская ипотека пригодится, когда средств целевого жилищного займа на выбранную квартиру не хватает: недостающее берут дополнительным кредитом на общих условиях

Практические советы:

• Рапорт на включение в НИС подавайте как можно скорее: ежемесячно счёт пополняется примерно на 34 000 ₽
• С покупкой лучше не спешить: за 5–7 лет участия накопления заметно подрастут, и выбрать получится жильё получше
• К выбору региона для покупки подходите обдуманно: разброс цен на жильё измеряется разами. Тех же денег по военной ипотеке в Краснодаре хватит на двухкомнатную квартиру, а в Москве — только на студию
• Обязательно проверяйте аккредитацию застройщика: покупая новостройку, вы должны убедиться, что он одобрен и банком, и Росвоенипотекой
• Сохраняйте все бумаги: свидетельство участника НИС, договор целевого жилищного займа, кредитный договор. При увольнении они пригодятся
• Держите под контролем график платежей и проверяйте, вовремя ли Росвоенипотека переводит деньги в банк. Состояние счёта видно в личном кабинете на сайте rosvoenipoteka.ru

Военная ипотека остаётся одной из самых выгодных жилищных программ в стране. При выслуге от двадцати лет контрактник получает жильё фактически даром — все расходы берёт на себя государство.